Nabywając mieszkanie, nie zawsze zdajemy sobie sprawę ze sposobu zarządzania nieruchomością. Właściciele lokali mieszkalnych stają się wspólnotą mieszkaniową, otrzymują swoje prawa i obowiązki. Jak wygląda zarządzanie wspólnotą i do czego jesteśmy zobowiązani?
O zarządzaniu wspólnotą mieszkaniową decydują jej członkowie. Jako właściciele lokali wchodzących w skład nieruchomości zawierają akt notarialny, w którym określają sposób zarządzania. Warto zapoznać się z warunkami – odziedziczą je także następni właściciele mieszkań, a zmian może dokonać jedynie zarząd za pomocą właściwej uchwały.
Rodzaje zarządu i zakres czynności
Zarządzaniem wspólnoty mieszkaniowej może kierować zarząd umowny. Według art. 18 ustawy o własności lokali zostaje on powierzony osobie prawnej niebędącej członkiem wspólnoty – w praktyce rolę tę spełniają profesjonalne firmy pełniące funkcję zarządców nieruchomości. W przypadku nieruchomości posiadającej więcej niż 7 lokali mieszkalnych funkcję kierowniczą przejmuje zarząd ustawowy regulowany art. 20 ustawy o własności lokali. Zobowiązuje on wspólnotę do wyboru kilku członków zarządu spośród mieszkańców nieruchomości bądź spoza tej grupy. Tak powstały zarząd zostaje powołany w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Małe wspólnoty, nie posiadające powyżej 7 lokali mieszkalnych, nie muszą powoływać zarządu – decyzje podejmują większością głosów podczas zebrań członków.
Gdy czynności przekraczają zakres zwykłego zarządu
Wszelkie „zwykłe” czynności podejmowane przez zarząd są podejmowane za pomocą odpowiednich uchwał. Jednak ustawa o własności lokali nie określa wprost, które czynności zalicza się do czynności „zwykłych”, a które czynności przekraczają „zwykły” zarząd”. W tej kwestii z pomocą może przyjść orzecznictwo sądowe, które czynności „zwykłych” zalicza m.in. utrzymanie nieruchomości, administrację, drobne naprawy i bieżącą konserwację. Czynności przekraczające kompetencje zwykłego zarządu powinny być podejmowane tylko po uzyskaniu zgody wspólnoty mieszkaniowej w formie sporządzonej uchwały. W razie wątpliwości należy zwrócić się w tej sprawie do kancelarii nieruchomości. Osoby będące praktykami z zakresu norm prawnych w zarządzaniu nieruchomościami mogą udzielić najważniejszej i aktualnej wiedzy w przystępnej formie. W każdym mieście działają kancelarie – właścicielom mieszkań może służyć pomocą prawnik. W dużych miastach np. w Warszawie jest najbardziej rozwinięty system obrotu gospodarką mieszkaniową, stąd dla wielu mieszkańców wiedza prawnika może okazać się istotna (usługi z tej miejscowości dostępne są w wyszukiwarce pod frazą: prawnik Warszawa).
Zebrania wspólnoty i podejmowanie decyzji
Okazuje się, że nie wszyscy właściciele mają jednakową moc decyzyjną podczas podejmowania uchwał na zebraniach, ale ci, którzy posiadają największe udziały. Informacje o wielkości udziałów znajdują się w umowie notarialnej sprzedaży lokalu oraz księgi wieczystej lokalu.
Obowiązkiem zarządu wspólnoty jest zwoływanie zebrań, które muszą odbywać się przynajmniej raz do roku. Dotyczą one decyzji w sprawie rocznego planu gospodarczego, oceny zarządu i zarządzania nieruchomością. W szczególnych przypadkach zarząd ma prawo do zwołania w każdej chwili nadzwyczajnego zebrania, przy czym powinien poinformować o nim członków co najmniej na 7 dni przed planowanym zebraniem.
Wstępując do wspólnoty mieszkaniowej, mamy obowiązek przestrzegania norm prawnych. Warto zatem wiedzieć, jakie mamy możliwości i ograniczenia związane z tymi regulacjami. Ponieważ język prawny bywa zawiły, a pozornie nieistotne szczegóły diametralnie mogą zmieniać zasady postępowania z nieruchomością, warto podejmowane decyzje konsultować z prawnikiem.
